La impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios se mueve en un terreno regido por normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal
El Auto 206/2025, de 6 de octubre, de la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza, ofrece una lectura jurídicamente sensata de la Ley Orgánica (LO) 1/2025: los medios adecuados de solución de controversias (MASC) no pueden convertirse en una barrera automática de acceso a la jurisdicción cuando, por la propia naturaleza del conflicto, carecen de viabilidad real. La resolución recuerda una idea básica del Derecho: nadie está obligado a lo imposible.
La resolución de la Audiencia Provincial (AP) de Zaragoza acierta al colocar el debate donde verdaderamente debe estar: no en el automatismo procesal, sino en la utilidad real y jurídica del requisito de procedibilidad. La cuestión no era simplemente si la impugnación de acuerdos comunitarios aparece o no entre las exclusiones expresas del artículo 5 de la LO 1/2025, sino si, en ese concreto ámbito, existía una verdadera posibilidad de activar un MASC eficaz y jurídicamente válido.
Y la respuesta de la Sala es clara: no.
La clave está en que la impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios se mueve en un terreno regido por normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal. No estamos ante una controversia de libre disposición entre dos partes que puedan transigir sin más. La validez, modificación o revocación de un acuerdo comunitario no depende de la voluntad unilateral del presidente, ni puede resolverse mediante una negociación informal al margen de la Junta. La competencia corresponde a la comunidad reunida en junta, con sus reglas legales de convocatoria, deliberación y mayorías.
Desde esa premisa, exigir a la parte demandante que acredite un MASC previo supondría imponerle una carga imposible de cumplir en términos útiles y efectivos. No porque no pueda materialmente enviar una invitación a negociar, mediar o conciliar, sino porque ese trámite carecería de aptitud real para producir el efecto que la ley pretende. Y cuando el Derecho exige un presupuesto procesal vacío de contenido práctico, el riesgo es evidente: el requisito deja de ser un mecanismo de racionalización del conflicto para convertirse en una trampa formalista.
La Sala, de forma especialmente acertada, conecta esta idea con el artículo 4.1, párrafo segundo, de la LO 1/2025, que excluye de los MASC los conflictos sobre materias no disponibles por las partes conforme a la legislación aplicable. Ese razonamiento no solo es correcto; es coherente con los principios más elementales de tutela judicial efectiva. Porque el acceso al proceso no puede condicionarse a un intento extrajudicial inviable cuando el propio ordenamiento reserva la decisión a un órgano colectivo y bajo reglas imperativas.
Hay, además, un aspecto especialmente relevante en el razonamiento judicial: la Audiencia recuerda que los acuerdos comunitarios ya nacen de una deliberación previa en el seno de la Junta de propietarios. Es decir, el conflicto no surge en un vacío de interlocución, sino precisamente después de que haya existido un espacio legalmente diseñado para el debate y la formación de voluntad comunitaria. Pretender, después de ello, una negociación adicional con el presidente como requisito previo a la demanda, cuando este carece de poder para disponer sobre la validez del acuerdo, sería desnaturalizar tanto la LPH como el propio sistema de MASC.
Esta resolución lanza un mensaje importante a los operadores jurídicos y a los órganos judiciales: la implantación de los MASC no puede hacerse desde una visión mecánica. Su exigencia debe venir presidida por un juicio de idoneidad, disponibilidad y funcionalidad. No basta con comprobar si una materia aparece formalmente dentro del perímetro de aplicación de la ley; hay que analizar si ese medio alternativo está realmente al alcance de las partes y si puede operar con eficacia jurídica.
De lo contrario, se corre el riesgo de sacrificar el fondo por la forma. Y eso, en un Estado de Derecho, nunca debería ser la consecuencia de una reforma procesal.
Ahora bien, la resolución también deja una enseñanza procesal de gran valor: la apelación solo prosperó parcialmente porque la parte recurrente combatió el requisito relativo al MASC, pero no impugnó de manera eficaz el otro motivo de inadmisión, esto es, la falta de acreditación de estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias del artículo 18.2 LPH. Es decir, tener razón en lo sustancial sobre la improcedencia del MASC no bastó para revertir por completo el resultado. La lección práctica es evidente: en segunda instancia, el éxito depende tanto del acierto jurídico como de la correcta delimitación del objeto del recurso.
En definitiva, el auto de la AP de Zaragoza representa una interpretación razonable, garantista y técnicamente sólida de la LO 1/2025. Frente a una lectura rígida del requisito de procedibilidad, la Sala reivindica una máxima clásica que conserva plena vigencia: el Derecho no puede exigir a las partes el cumplimiento de un trámite imposible, inútil o carente de disponibilidad jurídica. Y menos aun cuando ese formalismo puede terminar lesionando el derecho de acceso a la justicia.
Conclusión
La Audiencia Provincial de Zaragoza no rechaza los MASC; rechaza su aplicación irreflexiva. Y esa diferencia es esencial. La resolución marca una línea interpretativa valiosa: los mecanismos alternativos deben servir para resolver conflictos, no para bloquear demandas en asuntos donde la ley no permite a las partes disponer libremente del objeto litigioso.