Entradilla

La supresión de la portería tradicional y su reemplazo por empresas externas de limpieza o vigilancia es una práctica creciente en las comunidades de propietarios que buscan ahorrar costes. Sin embargo, su validez jurídica está condicionada a estrictos requisitos derivados de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del Estatuto de los Trabajadores (ET). En este artículo se analizan las claves jurisprudenciales recientes que marcan cuándo esta externalización es legítima, cuál es la documentación necesaria, y cómo evitar que una decisión inicialmente concebida para ahorrar costes acabe generando gastos adicionales por impugnaciones judiciales del trabajador afectado.

Sumarios destacados

• El TSJ Andalucía (Sent. 16-I-2025) declara procedente el despido por externalización al acreditar un ahorro superior al 60%.
• El Tribunal Supremo (Sent. 201/2021) exige mayoría estatutaria adecuada y un riguroso informe económico para validar la medida.
• La sentencia del TS, 3967/2024, recalca que la unanimidad es obligatoria si la supresión implica cambio de uso del inmueble.
• Según la Sala Social del TS (Sent. 486/2022), la externalización debe ajustarse al criterio del «buen comerciante».
• Tres filtros imprescindibles: quórum adecuado, memoria económica detallada y proporcionalidad conforme al art. 52 c) ET.

1. Externalización: una decisión sujeta a doble control

Desde la reforma laboral de 2012, muchas comunidades han optado por externalizar servicios comunes con el objetivo de reducir costes o por la insatisfacción con el portero de su edificio. No obstante, esta decisión no está exenta de requisitos legales, como son:

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH, art. 17): establece diferentes mayorías según se trate de un gasto ordinario (mayoría simple), creación de un nuevo servicio (3/5) o cambio de uso del inmueble (unanimidad).
• Estatuto de los Trabajadores (ET, arts. 52 c) y 51): exige demostrar causas económicas, técnicas u organizativas objetivas para justificar la extinción del contrato del empleado.

Ignorar estos requisitos suele implicar la declaración de improcedencia o incluso la nulidad del despido.

2. Jurisprudencia reciente (2021-2025)

Tribunal	Sentencia	Fundamento	Resultado
TS, Sala 1.ª	201/2021 (RC 2111/2018)	Mayoría estatutaria válida y estudio económico sólido	Procedente
TS, Sala 1.ª	3967/2024	Transformar portería en coworking requería unanimidad	Nula
TS, Sala 4.ª	486/2022	Validez condicionada a criterios de racionalidad empresarial	Doctrina consolidada
TSJ Andalucía	16-I-2025 (RS 962/2024)	Externalización basada en un ahorro acreditado de más del 60%	Procedente
TSJ Andalucía	16438/2022	Externalización parcial sin ahorro suficiente	Improcedente
JPI 74 Madrid	326/2017 (Proc. 1511/2015)	Falta de desglose económico claro en acta	Improcedente

Conclusión común: los tribunales solo validan el outsourcing cuando se acreditan con precisión tanto las mayorías exigidas como los beneficios económicos reales y hay radica la dificultad de la prueba.

3. Tres requisitos esenciales

A. Quórum y mayoría exigibles:

• Gastos ordinarios → mayoría simple.
• Nuevo servicio → 3/5.
• Alteración del uso (portería a otro fin) → unanimidad (STS 3967/2024).

B. Memoria económica detallada:

• Comparativa clara entre costes laborales actuales y presupuestos externos.
• Informe pericial o mínimo dos presupuestos externos documentados (conforme a la STS 201/2021).

C. Criterio de proporcionalidad (art. 52 c) ET):

Debe cumplir con el estándar del «buen comerciante» (STS 486/2022), demostrando:

• Ahorro significativo y real (mínimo 30%).
• Retorno de inversión inferior a cuatro años.
• Preferencia frente a otras medidas alternativas (reducción de jornada o ERTE).

4. Protocolo recomendado para comunidades

Fase	Acción requerida	Responsable
1	Convocatoria clara con presupuestos anexados	Administrador
2	Informe económico completo (3 años mínimo)	Presidente y Perito
3	Acta precisa con coeficientes y votos registrados	Secretario
4	Carta de despido con indemnización calculada	Asesor laboral
5	Comunicaciones legales (Inspección y Fogasa)	Gestoría
6	Contrato formal del nuevo proveedor	Presidente

5. Riesgos por incumplimiento

• Improcedencia: indemnización de 33 días/año y salarios de tramitación (JPI Madrid, 2017).
• Nulidad: obligación de readmitir al trabajador y repetir la votación bajo quórum válido (STS 3967/2024).
• Cesión ilegal de trabajadores: riesgo de responsabilidad solidaria si no se cumplen las condiciones del art. 43 ET.

6. Conclusión: tener una base solida antes de tomar la decisión

La jurisprudencia más reciente enseña que externalizar servicios en comunidades puede ser una solución eficiente, siempre y cuando se haga desde el rigor jurídico y económico. Las comunidades que opten por esta vía deben asegurar mayorías adecuadas, informes económicos sólidos y una planificación detallada.

El diálogo interno puede ofrecer soluciones menos costosas y conflictivas que los despidos. Seguir un procedimiento estructurado evita convertir decisiones económicas aparentemente lógicas en disputas judiciales caras e inciertas.

La diferencia entre el éxito y el fracaso reside en decidir con fundamento y sin improvisación.